A Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade através da posse mansa (sem oposição), pacífica (sem violência) e ininterrupta pelo prazo estipulado em lei, desde que sejam cumpridos alguns requisitos, que variam de acordo com a modalidade.
É, em outas palavras, a prescrição do exercício do direito da propriedade pelo proprietário inerte, que deixa de reclamar o bem (móvel, imóvel ou semovente) e, após o decurso de determinado período, não terá mais o suporte do estado para proteger sua propriedade.
São diversas as modalidades de usucapião. Abaixo descreverei as principais:
Usucapião Constitucional
Modalidade prevista nos artigos 183 (urbana) e 191 (rural) da Constituição Federal do Brasil (CF), esta modalidade exige um prazo de posse sem oposição e ininterrupta de 5 (cinco) anos, desde que o adquirente (aquele que detém a posse) não seja proprietário de outro imóvel e utilize o imóvel a ser adquirido como moradia e o torne produtivo.
Além disso, esta modalidade de usucapião somente se aplica a imóveis de até 250 metros quadrados (se urbano) e 50 hectares (se rural).
Não é necessário comprovar justo título e boa fé, mas é necessário que o possuidor tenha a posse justa, assim entendida a posse que não seja (artigo 1.200 do código de processo civil) clandestina (sorrateira, ocultada), violenta (adquirida com o uso de violência ou grave ameaça) ou precária (que o detentor possui em decorrência de quebra de confiança – a exemplo do locatário que pretende usucapir o imóvel que locou).
Usucapião Ordinária
A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil (CC) e exige posse mansa, pacífica e contínua pelo prazo de dez anos, com justo título (documento que comprove a origem da posse e faça o próprio possuidor acreditar ser o proprietário) e boa-fé.
Esta posse é, em essência, justa.
Na usucapião ordinária, o prazo poderá ser reduzido para 5 anos se, além de morar no imóvel com sua família, o possuidor tiver adquirido o bem de maneira onerosa (fornecendo contrapartida), com base em registro constante do respectivo cartório.
Usucapião Extraordinária
A previsão legal da usucapião extraordinária se encontra no artigo 1.238 do CC. Esta modalidade exige posse mansa, pacífica e contínua pelo prazo de quinze anos, não importando o tamanho do imóvel e sem a necessidade de apresentação de justo título ou configuração da boa-fé.
Neste caso, basta que a posse seja justa (definição de posse justa acima).
O prazo da posse para ser configurada a usucapião extraordinária será reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido nele sua residência, realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião Conjugal
A usucapião conjugal está prevista no artigo 1.240-A do CC. Esta modalidade é exclusiva para cônjuges e companheiros cujos parceiros abandonaram o lar.
Para configuração desta modalidade, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, deve exercer, por dois anos, EXLUSIVAMENTE, ininterruptamente e diretamente a posse do imóvel cuja propriedade divida com seu ex-cônjuge/parceiro que tenha abandonado o lar.
O imóvel não pode ter mais de 250 metros quadrados e o possuidor deve ter estabelecido sua moradia ou de sua família nele.
A usucapião conjugal não poderá ser reconhecida mais de uma vez em favor da mesma pessoa.
Conclusão
A usucapião é questão fática e a sentença judicial apenas reconhece o direito. Significa dizer que, cumpridos os requisitos, o direito do possuidor à propriedade estará configurado, não havendo mais o que ser feito pelo anterior proprietário para reaver a posse.
Existem outras modalidades de usucapião.
Há possibilidade de a usucapião ser reconhecida judicialmente ou extrajudicialmente
Entre em contato conosco e conte-nos seu caso.
Por Fabio Nery
Advogado
OAB/SP 351539
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